Игра навылет: как заставить управляющую компанию работать лучше. Феодализм ЖКХ: когда дома УК не отпускает Что делать если нет управляющей компании

Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:

• Подержание внешнего вида жилого дома а надлежащем порядке, деятельность по обеспечению безопасного проживания жильцов в доме;
• Также на регулярной основе должен проводиться осмотр многоквартирного дома, а именно осмотр перед началом отопительного сезона, также осмотры проводятся в случае если возникли неполадки в системах отопления, подачи воды, водоотведения или в сетях подачи электроэнергии. В общем полный контроль за внутридомовыми сетями по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности;
• В обязанности ЖКХ входит регулярная уборка подъездов и территорий возле дома, если конечно территория является имуществом дома;
• Также управляющая компания обязана вывозить мусор;
• Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков;

Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Как правило жильцы всегда заключают договор с управляющей компанией, ведь самостоятельное управление это не просто и времени на это не всегда хватает, лучше передать управление организации которая все сделает профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Но что же делать если УК (управляющая компания) не добросовестно выполняет свои задачи?

Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома.

Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК

реакции ноль.

В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом.

В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.

Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме.

Если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило, то переходите к пункту 2, пишете аналогичную жалобу в Госжилинспекцию, это надзирающий орган который следит за тем как выполняет свои обязанности УК. В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф.

Также у вас есть право обратиться и Роспотребнадзор, сославшись на Закона О защите Прав Потребителей, а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге.

Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условия данного договора, также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. К примеру жильцы могут выбрать компанию по управлению домом из списка компаний которые имеют хорошую репутацию на рынке данных услуг и заключить договор с ней.

Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того на сколько серьезная ситуация у вас возникла и на сколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК и на сколько серьезно нарушены ваши права, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействиями УК, в суде справедливость будет восстановлена.

Обычно УК берется за голову после получения жалобы, иногда после проверки Госжилинспекции, но самые упертые УК доводят дело до суда, но это случается крайне редко и на такой риск УК скорее всего не пойдет.

Я надеюсь, что ваша УК одумается уже после получения первой жалобы в свой адрес и конечно же начнет выполнять свои обязанности в соответствии с законом, а если нет, то идите до конца, пишите жалобы, подавайте иски в суд и ищите правду, всегда отстаивайте ваши права. А я желаю вам удачи!

Жильцы дома вправе защищать свои права в случае недобросовестного исполнения управляющей компанией установленных законом и договором обязанностей или при превышении ею своих полномочий. Причинами недовольства жильцов МКД чаще всего становятся такие действия УК:

Как заставить управляющую компанию работать и выполнять свои обязанности?

Когда жильцов дома что-то не устраивает, они начинают задумываться о том, кто должен обеспечивать их комфортное проживание. К сожалению, до этого момента многие не задумываются о том, кто управляет их домом и с кем заключены договора на его обслуживание.

В первую очередь собственнику необходимо изучить , который должен быть на руках у каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Если у вас такого договора нет, это неправильно.

Придите лично в свою УК и потребуйте выдать вам документ. Не ждите, пока управленцы принесут вам договора, они меньше всего заинтересованы в наличии у вас этого документа.

После получения документа внимательно изучите его. В нём должны оговариваться .

УК обязана предоставлять жильцам коммунальные услуги надлежащего качества и в полном объёме, производить ремонт и содержать общедомовое имущество, устранять неполадки в случае их возникновения инженерно-технического оборудования.

Минимальный перечень предоставляемых услуг регламентируется законом и согласуется с собственниками. Процедура согласования должна проводиться ежегодно.

Кроме того, перечень услуг должен быть перечислен в договоре. Несоблюдение УК условий договора и является основанием для предъявления претензий.

Борьба с невыполнением управляющей компанией своих обязанностей должным образом состоит из 2 основных этапов, которые мы рассмотрим далее.

Оформление жалобы в УК

Вначале необходимо отправить жалобу в саму управляющую компанию. Документ на имя руководителя управляющей компании составляется от лица группы собственников или от одного лица в 3-х экземплярах. В заявлении подробно описывается суть претензии и требование.

Документ подаётся непосредственно в УК или направляется заказным письмом с уведомлением. На своём экземпляре потребуйте постановки даты регистрации документа и подписи принявшего его лица.

Справка! Ответ на ваше заявление должен последовать не позже 30 дней после его принятия.

Если по истечении этого срока проблема не решена, или УК не реагирует на ваши претензии, предпринимайте следующий шаг.

Обращение в вышестоящие органы

После общения по поводу претензии непосредственно с УК, на её бездействие вы можете жаловаться в Жилинспекцию или прокуратуру . В этом обращении вы должны описать ситуацию с УК и потребовать оценить правомерность её действий.

Из видео вы узнаете что делать, если деятельность УК вас не устраивает и каким способом можно заставить управляющую компанию работать нормально:

Как бороться с УК и где найти на них управу?

Как показывает практика, существует множество однотипных проблемных ситуаций, возникающих при общении собственников жилья и управляющих компаний. Опишем самые распространенные из них.

Завышение тарифов за коммунальные услуги

Нарушения в этом случае могут быть связаны с завышением или невыполнением отдельных обязательных условий. То есть с жильцов взимается необоснованно высокая плата, а зачастую они оплачивают услуги, которые вообще управленцами не выполняются.

Многие жильцы сталкиваются с проблемой неработающих лифтов, мусоропроводов, неосвещённых или грязных подъездов, разбитых стёкол или неработающих на лестничных клетках батарей. При этом, за не предоставляющиеся на самом деле услуги, УК продолжает начислять немалые суммы.

Нередки также случаи, когда УК вносит коррективы в тарифы на оплату тепла, электроэнергии, водоснабжения и канализации. Завышает цифры потребляемых услуг. Разница естественно оседает на счетах компании.

Обратите внимание! Все описанные случаи являются административными нарушениями, и вы можете сообщить об этих фактах в соответствующие органы.

Предварительно, самостоятельно или с помощью специалистов, изучите нормативы ценообразования, проверьте правильность расчётов оплаты, осмотрите приборы учёта в доме, оцените их состояние и правильность установки, сделайте замеры напора воды, температуры горячего водоснабжения. Если тарифы на услуги не соответствуют закону, действуйте.

Начать следует с подачи коллективной или индивидуальной жалобы непосредственно руководству УК . Подав заявление, получите на своём экземпляре подпись лица, принявшего его и ждите ответа в течение следующих двух недель.

Не исключается возможность, что коммунальщики вообще могут проигнорировать ваше обращение. В этом случае, а также если вы получили ответ, но результатом неудовлетворенны, обращайтесь в Жилинспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру. В заявлении опишите проблему и процесс вашего обращения в УК.

Бездействие УК

Капитальный ремонт здания, устранение неполадок работы технического оборудования дома – всё это входит в обязанности управляющей компании, обслуживающей дом. Однако зачастую руководство ссылается на отсутствие средств для устранение этих проблем.

В случае возникновения таких ситуаций, начните с запроса списка проделанной работы за последнее время и сумм, которые были затрачены . Оцените соотношение фактически проделанной и фиктивной работы.

В случае выявления необоснованно потраченных сумм, потребуйте, чтобы УК устранила нарушения, выполнила работы, о которых отчиталась на бумаге.

Часто жильцы дома видят, что оборудование дома находится в аварийном состоянии. В этих случаях также следует обращаться в УК с требованием устранить проблемы. К заявлению приложите фотографии оборудования или частей здания, находящихся в аварийном состоянии или требующих ремонта.

В заявлении следует потребовать технического обследование состояния и скорейшего устранения неполадок. Если компания продолжит игнорировать ваши требования, обращайтесь в вышестоящие инстанции.

Справка! Практика показывает, что самым эффективным способом в этом случае является жалоба сразу в несколько органов.

К своим обращениям приложите ту жалобу, с которой вы обращались в УК и документы, подтверждающие факты необоснованной траты средств.

Самым крайним случаем является подача иска в суд. Для этого обращения лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Иногда обращается в суд прокуратура, если выявлены факты нарушений. Только учтите, что прокурор может инициировать обращение в судебные органы только по коллективным жалобам . Индивидуальные иски подаются гражданами лично.

Аварийная ситуация

Устранение аварий технического оборудования внутри отдельной квартиры – дело самого собственника жилья. В случае её возникновения он может обратиться за помощью в УК, и та займётся устранением. Но за соответствующую плату.

Но в случае возникновения неполадок в общедомовом оборудовании, собственник сообщает соответствующим службам, в обязанности которых входит своевременное устранение аварий. УК должна среагировать и выехать на объект не позже чем через 30 минут после поступления информации.

А вот последствия аварии общедомового оборудования в отдельной квартире управленцы должны устранить абсолютно бесплатно и в кратчайшие сроки. Именно в этих случаях чаще всего жильцы сталкиваются с отказом или затягиванием действий по устранению со стороны управленцев.

Чаще всего происходит затопление квартир по вине коммунальщиков, вовремя не устранивших неполадки в работе оборудования. Если вашу квартиру затопило из-за прорыва общедомовых труб или протечки крыши, вызовите специалистов и зафиксируйте ущерб, причинённый вашему имуществу.

Составьте и предайте его в УК вместе с заявлением , содержащим требование возмещения убытков.

Если УК отказывается возмещать убытки или не делает этого в течение 30 дней, подавайте исковое заявление в суд. В иске укажите сумму ущерба, приложите экспертное заключение и заявление, которое вы подавали в УК.

Важно! При подаче иска в суд воспользуйтесь услугами адвоката. УК в случае принятия решения в вашу пользу обязана будет возместить ваши затраты на его услуги.

Заключение договоров аренды без ведома жильцов

Управляющие компании без ведома жильцов могут заключить договора с посторонними лицами на аренду общедомового имущества.

С точки зрения закона эти действия являются нарушением , так как заключать подобные договора и получать прибыль от сделок может исключительно ТСЖ, то есть непосредственно собственники жилых помещений.

Если вы заметили, что на общедомовой территории (подвалах, чердаках, технических помещениях) появились посторонние люди или организации, а также на фасаде или крыше установлены посторонние предметы (рекламные щиты, антенны) значит, ваша управляющая компания решила заработать средства на вашем имуществе без вашего участия.

В этом случае незамедлительно обращайтесь в Роспотребнадзор или прокуратуру. Опишите ситуацию и потребуйте провести проверку по данному факту, поскольку только собственники могут принимать решение и заключать договора на аренду общедомового имущества.

Действия УК в этом случае являются прямым нарушением статьи 290 Гражданского кодекса. УК может заключать договора с согласия жильцов и совместно с ними и тратить полученные средства на нужды многоквартирного дома.

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Мошенничество в работе УК

Наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой, некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы .

Мошенничество со стороны управляющей компании может осуществляться такими способами:

Таким образом, управляющая компания – организация, которая должна работать на обеспечение комфорта собственников жилья. Если её действия каким-то образом не соответствуют этому назначению, вы вправе требовать защиты своих интересов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Несмотря на то, что управляющие компании проходят лицензирование, очень часто их работа оставляет желать лучшего: в подъезде грязно, не меняются перегоревшие лампочки, не работают лифты, ремонта не было много лет. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", как заставить свою УК работать лучше или, если ничего не помогает, выбрать новую.

Кто за что отвечает

В законе установлено, что управляющую компанию можно сменить, если она не выполняет своих обязанностей, которые прописаны в договоре: недостаточное обеспечение жильцов коммунальными услугами, нарушение правил и норм пожарной безопасности, порча имущества по причине ненадлежащего состояния или обращения с внутридомовыми коммуникациями, говорит юрист компании LDD Никита Руднев.

В содержание имущество МКД входит также подготовка к отопительному сезону, поддержание в надлежащем состоянии водостоков и канализаций, своевременный вывоз бытовых отходов, уборка лифтов, придомовой территории, подъездов, межэтажных площадок, объясняет гендиректор управляющей компании PSN Home Александра Гулева. Кроме того, управляющая организация взаимодействует с поставщиками энергоресурсов, включая расчеты с ресурсоснабжающими компаниями.

Управляющая организация несет ответственность за работу своих сотрудников (сантехников, электриков), добавляет Гулева. Если собственник обратился за предоставлением дополнительных услуг, например, по выполнению сантехнических работ, ответственность за их качество возлагается на управляющую компанию. Оплату дополнительных услуг следует осуществлять на расчетный счет УК, а не оплачивать работы непосредственно сотрудникам. В таком случае на выполненную работу в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок, в течение которого исполнитель несет ответственность за недочеты и недоработки. Обычно срок гарантии составляет один год.

Стоимость услуг публикуется на официальном сайте управляющей организации, а также размещается в офисе УК на стенде информации. Хозяин квартиры может уточнить стоимость той или иной услуги непосредственно у работника УК, у которого при себе должны быть прайс-листы.

Куда жаловаться

Если жители недовольны работой управляющей компании, эксперты "ПИК-Комфорт" рекомендуют в первую очередь обратиться с письменным заявлением в УК с просьбой оказать услугу своевременно и требуемого качества.

"По нашему опыту, таким образом удается решить 85-90% обращений. Если управляющая организация проигнорирует обращение, то самый простой способ повлиять на качество ее услуг — это обратиться в надзорные органы и администрацию", — объясняют в "ПИК-Комфорт".

Собственники помещений имеют право высказать мнение, сообщить свои пожелания, замечания в работе сотрудникам диспетчерской службы или контакт-центра УК по телефону, напоминает Гулева. При этом следует уточнить номер, который присваивается каждому обращению или заявке, чтобы имелась возможность проконтролировать исполнение.

В основной части претензии необходимо указать, что именно, по мнению жителя, нарушает УК, какие функции не выполняет (лучше указать период нарушений), приложить фото или видео подтверждение, копии документов, актов, советуют специалисты "ПИК-Комфорт".

Можно действовать через порталы, например, "Активный гражданин" или "Добродел". Если такие способы не помогают, то нужно обращаться в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру. В случаях, если жителю нанесен материальный ущерб, например, на автомобиль упало дерево, тогда жителю придется решать проблему в суде.

В Госжилинспекцию чаще обращаются с просьбой провести проверку выполнения лицензионных требований УК при исполнении договора управления в части той деятельности, где выявлены нарушения, указывают эксперты "ЖКХ Контроль ". В Роспотребнадзор жалоба направляется, если в договоре управления есть условия, которые нарушают права собственников помещений как потребителей услуг ЖКХ, а также если нарушаются санитарные нормы и правила при содержании общего имущества.

А вот в прокуратуру уже идут, когда есть нарушения законодательства со стороны УК или в случае бездействия контролирующих органов.

Как поменять УК

Эксперты напоминают, что, если договориться с управляющей компанией об устранении нарушений невозможно, то собственники квартир могут принять решение о расторжении договора с УК на общем собрании. Одновременно на общем собрании они должны принять решение о способе управления, выборе новой УК и утверждении условий договора с вновь выбранной компанией. Также они могут принять решение о создании ТСЖ для самостоятельного управления домом. Если в доме мало квартир (меньше 30), можно перейти на непосредственное управление МКД. Это даст собственникам существенную экономию, отмечают в "ЖКХ Контроль".

Впрочем, по мнению экспертов "ПИК-Комфорт", не каждый собственник готов доверить свое имущество "соседям". Чаще всего жильцы делают выбор в сторону управляющей компании, так как она работает исключительно по лицензии и собственники могут контролировать ее действия.

Есть два способа выбрать управляющую компанию, продолжают эксперты "ПИК-Комфорт". Первый — это когда открытый конкурс по отбору управляющей организации проводят местные власти. Второй — это выбор УК в ходе собрания собственников. Для выбора новой УК жителям придется набрать большинство голосов "за", затем подать протокол голосования с подписями владельцев в ГЖИ.

Перед тем как выбрать новую УК, эксперты советуют изучить всю доступную информацию: найти отзывы в интернете, поговорить с жителями других домов на предмет качества обслуживания той или иной компании. "В любом случае советуем в первую очередь обращать внимание на управляющие компании, надежность и квалификация которых обеспечена сотрудничеством с застройщиком или девелопером, зарекомендовавшем себя с положительной стороны. Ориентиром выбора управляющей организации является предоставление комплекса услуг по обслуживанию дома, таких как: наличие расчетного центра, аварийно-диспетчерской службы, службы эксплуатации, закрепленной на объекте, менеджера по работе с жителями", — говорит Гулева.

Специалисты "ПИК-Комфорт" советуют обращать внимание на дату создания, рейтинг ГЖИ, размер уставного капитала компании, стоимость обслуживания. Стоит также посмотреть на количество домов, которое обслуживает компания, обязательно поинтересоваться квалификацией специалистов УК.

Можно посмотреть на УК застройщиков, ведь они могут управлять не только своими объектами, добавляет Гулева. Любая развивающаяся УК с готовностью рассматривает всевозможные варианты сотрудничества с собственниками других домов.

Если речь идет о Москве, то дом может перейти под управление ГБУ "Жилищник". Это может произойти, например, в случае банкротства предыдущей УК. Сейчас в Москве до 60% фонда находится в управлении ГБУ "Жилищник". К работе ГБУ "Жилищник" предъявляются такие же требования, как к другим управляющим организациям. И способы обращения с заявлениями те же: письменное обращение, жалобы через порталы, исковые заявления и так далее", — отмечают в "ПИК-Комфорт".

Контроль за управлением

"ЖКХ Контроль " обращает внимание на то, что нельзя бездумно подписывать, не читая, любую бумагу, которую, пользуясь юридической безграмотностью населения, подсовывают сотрудники управляющей организации. Особенно это касается старшего поколения. Очень часто условия ДУ, предлагаемого собственникам, не соответствуют нормам действующего законодательства. Например, в нем, как правило, нет состава общего имущества конкретного многоквартирного дома, не прописан механизм контроля собственников за работой УК по управлению домом и так далее.

Чтобы заставить УК работать эффективнее, собственники помещений должны систематически осуществлять контроль за исполнения договора управления, отмечают в "ЖКХ Контроль ". В первую очередь для защиты своих интересов собственникам необходимо создать совет дома. Это должна быть группа инициативных собственников помещений дома, способная организовать работу по взаимодействию с УК в целях обеспечения успешного управления домом. Главное — надо выбрать из собственников дома инициативного, грамотного, готового отстаивать интересы собственников человека — председателя совета, ну и, безусловно, принять решение выплачивать ему ежемесячное вознаграждение. Ведь ему передается большая часть полномочий собственников по организации управления домом, а это подразумевает большие затраты как в материальном, так и в моральном плане.

В России тысячи управляющих компаний, которые должны содержать в надлежащем состоянии общедомовое имущество и предоставлять жильцам некоторые коммунальные услуги.

Однако качество работы многих управляющих компаний (далее – УК) оставляет желать лучшего: в подъездах грязь, лифты ходят через раз, крыши текут из-за некачественного ремонта. Ко всему этому УК игнорируют жалобы граждан, диспетчеры «теряют» заявки, а письменные обращения направляются в мусорные корзины. Мы расскажем, как быть в такой ситуации, как заставить управляющую компанию работать.

Претензионное производство

Отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах (МКД) и управляющими компаниями регулируются Жилищным Кодексом РФ (главным образом – VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. Речь идет о Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.; Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года); Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.

Эти и некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и УК заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ, это документ, который должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить в адрес УК официальную претензию.

Как известно, в некоторых случаях (например, в отношении услуг связи или транспортных услуг) процедура претензионного производства является обязательной – без нее вы не сможете обратиться в суд. В отношении жилищно-коммунальных услуг такого требования не установлено. Тем не менее, – весьма важный шаг.

ЖКХакер подробно рассказывал о полномочиях каждого из них, поэтому напомним лишь основные моменты. В соответствии с Положением «О государственной жилищной инспекции в РФ», главной ее задачей является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан при предоставлении им жилищных и коммунальных услуг. Похожую функцию выполняет и Роспотребнадзор – он следит за соблюдением требований Закона «О защите прав потребителей».

Обращение в эти органы также должно быть письменным и коллективным. К нему приложите все имеющиеся у вас документы – вся переписка с УК, акты, фотографии и т.д.

Жилинспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия составит протокол об административном правонарушении и привлечет управляющую компанию к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений». Верхний предел санкции этой нормы для юридических лиц – 50 тысяч рублей.

Обратите внимания, что на этом этапе вы можете отказаться от оплаты коммунальных услуг, а также услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Но это решение нужно документально зафиксировать и направить в УК.

Прокурорский надзор

Если проверки Жилищной инспекции и Роспотребнадзора не привели к желаемому результату, и УК продолжает халтурить, пишите в Прокуратуру.

Согласно Федеральному Закону №2202-1 «О Прокуратуре в РФ» от 17.01.1992 г., российская Прокуратура осуществляет от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции и исполнением других законов. В рамках этого направления своей деятельности она должна проверять работу государственных органов, должностных лиц и коммерческих организаций. Заявлением в Прокуратуру вы сигнализируете о бездействии не только УК, но и контролирующих жилищно-коммунальных служб.

Обратиться в Прокуратуру можно также двумя способами: лично на приеме у районного прокурора (он занесет ваши претензии в специальную карточку), либо по почте. При этом, не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.

По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае УК предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается административное дело.

Как правило, после обращения в Прокуратуру УК начинает шевелиться. Ведь прокурор в целях защиты прав и законных интересов граждан может пойти в суд.

Судебная инстанция

Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд.

И это, пожалуй, самый эффективный способ. Бездействие или полумеры УК нарушают права жильцов, вытекающие из Закона «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД.

Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты гос.пошлины.

Специалисты Роспотребнадзора обязаны оказывать гражданам правовое содействие, в случае нарушения их потребительских прав. Они могут помочь составить иск. Но лучше обратитесь к профессиональному юристу. И не бойтесь финансовых потерь – судебные издержки, в том числе затраты на юридическую помощь, возмещает проигравшая сторона.

Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 50 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (одна копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.

Главное при написании иска – четко сформулировать свои требования. К примеру, «Обязать УК провести повторный ремонт крыши» – слишком расплывчато. Лучше использовать примерно такую формулировку: «Обязать УК «Такую-то» провести повторный ремонт крыши многоквартирного дома, располагающегося по такому-то адресу, включающий в себя утеплительные и кровельные работы, до такого-то числа такого-то месяца и года».

Приняв заявление, суд обязан подготовить дело к разбирательству в течение 7 дней (в этот период запрашиваются необходимые документы, получаются объяснения и возражения по иску); и рассмотреть его по существу не позднее месяца со дня окончания подготовки.

В суде вам предстоит доказать, что УК обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в УК как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).

Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.

Затем суд выносит решение. Если оно положительное, управляющая компания обязана выполнить ваши исковые требования, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.

Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

21.01.19 72 247 68

И управлять многоквартирным домом самостоятельно

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

Владимир Рязанский

работал в «Жилищнике»

За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

Моя история

В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, - и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» - это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф» , где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

Width="2300" height="1600" class=" outline-bordered" style="max-width: 1150.0px; height: auto" data-bordered="true"> Участок дома по адресу Москва, Каширское шоссе 72, к. 3 не находится в собственности жильцов. Оформить на него это право можно на сайте Росреестра - это стоит 2000 Р

По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:

• убирать дворы и подъезды;
• ремонтировать трубы;
• менять лампочки;
• следить за исправностью лифта;
• косить газон во дворе;
• травить тараканов;
• вывозить мусор;
• вносить предложения по капитальному ремонту;
• заключать договоры с поставщиками услуг;
• налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

Это всё обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.

Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 Р . Такие штрафы органы ГЖН выписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование - и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Как регулируется деятельность УК

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

1. Жилищный кодекс: ст. 154-157 , 161-165.
2. Гражданский кодекс: ст. 209-217 , 288-293 , 683-688.
3. Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
4. Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ - договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов - «Реформа ЖКХ », ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома - члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура - общее собрание жильцов и голосование.

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, - поищите другую компанию.

В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ » или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.

Если вариантов нет совсем - можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

Запомнить

1. Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо - вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
2. Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
3. Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
4. Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
5. Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
6. Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи - ее можно и нужно поменять.

Над материалом работали

Автор - Екатерина Качалина, выпускающий редактор - Марина Сафонова, фоторед - Максим Копосов, информационный дизайнер - Женя Софронов, иллюстратор - Егор Шатохин, ответсек - Анна Лесных, главред - Максим Ильяхов, корректор - Александр Салита, верстальщик - Евгения Изотова