Согласование границ участков. Установление границ земельного участка: порядок и оформление акта согласования

Рассматриваются гражданские дела по спорам смежных землевладельцев о границах земельных участков. На примере отдельных категорий межевых споров автор показывает, что соблюдение процедуры межевания земельного участка не означает отсутствие нарушения прав смежных землевладельцев и отмечает, что при рассмотрении таких споров, помимо проверки формального соблюдения требований законодательства, при установлении границ земельного участка необходимо проверять, нарушают ли они фактически права смежных землепользователей.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющей характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Одна из таких характеристик - описание местоположения границ земельного участка. При этом указанная характеристика одного земельного участка одновременно характеризует другие земельные участки, смежные с ним. Изменение сведений о границах земельного участка всегда затрагивает сведения о нескольких объектах недвижимости и напрямую влияет на права их собственников либо иных владельцев. С учетом этого законодательство устанавливает соответствующие процедуры определения границ на местности и их согласования. В целом такие процедуры сводятся к предоставлению возможности смежным землевладельцам высказать свое мнение о расположении общей границы земельного участка и проводятся с целью соблюдения их интересов.

В юридической литературе освещаются порядок проведения согласования границ и их установления на местности с технической и юридических точек зрения, а также ряд аспектов судебных споров.

Как мы полагаем, недостаточно исследованным в теории и противоречивым в судебной практике является вопрос о возможности защиты прав смежных землевладельцев при оспаривании границ земельных участков, в случае если процедура согласования границ была соблюдена.

На наш взгляд, формальное соблюдение процедуры установления границы и ее согласования не во всех случаях означает соблюдение прав и законных интересов смежных землевладельцев. Приведем примеры из судебной практики судов Владимирской области, иллюстрирующие приведенное утверждение.

Процедура образования такого земельного участка предусмотрена статьями 13 и 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). В рамках указанной процедуры собственник земельных долей согласовывает местоположение границ земельного участка с иными участниками долевой собственности. В Законе N 101-ФЗ не указывается на необходимость согласования границы с собственниками и иными владельцами земельных участков, которые будут граничить с вновь образованным земельным участком.

Не единичными являются ситуации, когда после образования такого земельного участка в его территорию попадают ранее учтенные земельные участки граждан, которые длительное время используются ими, но юридически границы участков не определены. Проблема обусловлена и тем, что расположение ранее учтенных земельных участков не во всех случаях принималось во внимание в ходе землеустроительных работ по определению границ населенных пунктов и многие такие участки оказались юридически за их пределами.

Первоначально суды отказывали в удовлетворении исков граждан об оспаривании границ вновь образованного земельного участка, мотивируя свои решения тем, что процедура образования земельного участка соответствует требованиям Закона N 101-ФЗ. Дополнительно суды указывали, что спорный участок образован с учетом границ населенного пункта. Такие решения отменялись Судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда. Рассмотрим судебную практику, выработанную в области к настоящему времени.

Законом N 101-ФЗ регулируются отношения между участниками общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В тех случаях, когда образованный путем выдела земельных долей участок граничит с самостоятельными земельными участками иных лиц, не являющихся участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, его границы подлежат согласованию с указанными лицами в порядке, предусмотренном законодательством о кадастровом учете. Одновременно суды учитывают, что за пределами населенных пунктов и на территории земель сельскохозяйственного назначения земельные участки граждан оказались лишь потому, что такие границы и территории определялись без учета их местоположения. Первоначально участки выделялись в пределах границ населенных пунктов.

В настоящее время дела такой категории разрешаются с учетом приведенной правовой позиции.

Так, решением Суздальского районного суда Владимирской области от 8 июля 2016 года удовлетворен иск десяти граждан к Т. об оспаривании границ земельного участка, образованного путем выдела земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Судом установлено, что ответчик выделил земельный участок в процедуре, предусмотренной Законом N 101-ФЗ. Причем участок сформирован таким образом, что накладывается на территорию десяти ранее учтенных земельных участков, принадлежащих гражданам. Согласование границ с гражданами не проводилось. При этом на местности земельные участки граждан определены ограждениями и постройками, в том числе жилыми домами, их расположение было очевидно для лиц, формировавших земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией Владимирского областного суда.

Следует оговориться, что если истцы не представили достаточных доказательств расположения фактических границ своих земельных участков на территории, занятой землями сельскохозяйственного назначения без согласования с ними, суды отказывают в удовлетворении исков.

На наш взгляд, для того, чтобы решить указанную проблему, в Закон N 101-ФЗ должны быть включены положения о согласовании границ вновь образуемых земельных участков с собственниками и иными владельцами смежных земельных участков, не входящих в земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с положениями частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 67) (далее - Постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Руководствуясь приведенными положениями законодательства, представители муниципальных образований занимались формированием земельного участка под многоквартирным домом, определяли его границы, а также участвовали в согласовании границ смежных с ним земельных участков.

Собственники помещений в многоквартирных домах не во всех случаях принимали участие в таких действиях, поскольку прямо законом это не предусмотрено. В результате довольно часто права и законные интересы собственников помещений в многоквартирных домах при формировании земельных участков были нарушены, например, границы устанавливались по фундаментам многоквартирных домов, с пересечением построек, детских площадок, стоянок и иных объектов.

При разрешении исковых заявлений собственников помещений многоквартирных домов суды области в отдельных случаях допускали ошибки, отказывая в удовлетворении исковых требований лишь по мотиву формального соответствия процедуры установления границ закону. В таких случаях решения суда первой инстанции отменялись при рассмотрении дела в апелляционной инстанции.

При разрешении дел указанной категории суды области учитывали разъяснения Постановления N 10/22 (п. 67), согласно которому собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен такой дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также требовать право на защиту своего владения, в том числе от собственника земельного участка.

С учетом этого в ситуациях, когда собственники помещений многоквартирного дома представляли суду достаточные доказательства того, что в результате действий представителей собственника - муниципального образования - земельный участок под многоквартирным домом сформирован по площади и конфигурации недостаточной для его обслуживания, судами удовлетворялись иски об оспаривании границ такого участка.

Решением Александровского городского суда Владимирской области от 24 февраля 2015 года удовлетворен иск собственников помещений многоквартирного дома к ОАО "С" об оспаривании результатов межевания и исключении из кадастра недвижимости сведений о границах земельного участка ответчика. Судом установлено, что земельный участок ответчика сформирован таким образом, что его граница проходит по фундаменту многоквартирного дома. Граница согласована администрацией города Александрова без привлечения к участию в согласовании границ собственников помещений многоквартирного дома. При этом конфигурация сформированного земельного участка не позволяла обслуживать многоквартирный дом. Апелляционной инстанцией решение суда в части исключения сведений о границах земельного участка ответчика из кадастра недвижимости оставлено без изменения.

Предотвратить подобные споры было бы возможно в том случае, если бы в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" содержались требования об обязательном участии собственников помещений многоквартирного дома в формировании границ земельного участка под таким домом.

Процедура согласования предусматривает либо личное участие смежного землевладельца в согласовании границ, либо его извещение о проведении согласования.

В первом случае, когда обратившееся с иском по межевому спору лицо ранее лично согласовало спорную границу земельного участка, суды, как правило, отказывают в удовлетворении искового заявления. В качестве мотивов принятия отказного решения указывается на то, что в ходе личного согласования границы собственник либо иной владелец смежного земельного участка мог учесть свои интересы, определив границу в том числе с поглощением территории, которая ранее фактически использовалась им в рамках своего земельного участка.

В то же время известны ситуации, когда иски таких лиц удовлетворяются, например при пересечении смежной границей принадлежащих истцу строений, при невозможности сформировать его земельный участок в соответствии с минимальными размерами, установленными законом, при полной утрате на местности площади его земельного участка, а также в иных случаях, когда установление спорной границы повлекло невозможность использования объектов недвижимости, принадлежащих истцу.

Во втором случае при извещении смежного землевладельца о процедуре согласования границы и его неявке в силу закона, такая граница считается согласованной. В такой ситуации, несмотря на то, что фактически согласование не проводилось, Закон устанавливает презумпцию согласованности границы. При этом закон не запрещает оспаривать такую презумпцию.

Оспаривание презумпции согласованности границы проиллюстрируем на примере гражданского дела, рассмотренного Судогодским районным судом Владимирской области.

Стороны спора являлись собственниками ранее учтенных смежных земельных участков. Участки образованы как объекты недвижимости в 1990-х годах, их границы юридически не установлены, фактически участки длительное время имеют ограждения, и на них расположены жилые дома с подсобными строениями. Один из собственников земельных участков, известив своего смежника о согласовании границ, воспользовавшись тем, что последний не явился лично, установил границы со смещением на огороженную территорию, используемую соседом. Суд первой инстанции оставил иск об оспаривании границ без удовлетворения, указав, что процедура согласования границ не нарушена, фактическое расположение границ не исследовалось. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда это решение было отменено, иск удовлетворен.

Судебной коллегий областного суда была высказана следующая правовая позиция, которая в настоящее время применяется судами Владимирской области.

Согласно положениям части 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции на дату рассмотрения спора) местоположение границ земельного участка на местности определяется по документам, а в их отсутствие - по объектам, позволяющим установить границы, существующие на местности пятнадцать и более лет. Закон не предоставляет возможности произвольно установить границу с учетом лишь площади земельного участка в отступление от документов и фактического их расположения.

Из приведенного дела следовало, что смежная граница между земельными участками сторон установлена с отступлением от границ, существующих на местности и закрепленных забором и хозяйственной постройкой. В результате межевания часть смежного забора и хозяйственная постройка истца стали находиться на земельном участке ответчика. Площадь земельного участка истца стала меньше по сравнению с площадью, указанной в правоустанавливающих документах.

На основании названных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу о том, что при проведении межевания земельного участка ответчика нарушены положения указанной нормы Закона, поскольку границы установлены с отступлением от фактических границ, обозначенных забором и хозяйственной постройкой, в отсутствие каких-либо данных о прохождении границы именно в таком варианте.

Из заключения кадастрового инженера следовало, что граница участка ответчика определена фактическим долгосрочным его использованием и сложившимися границами со смежными землепользователями. Однако граница была установлена с отступлением от фактического пользования.

Судебная коллегия также пришла к выводу о том, что отступление от фактических границ, определенных забором, который устанавливала одна сторона, с установлением границы по хозяйственной постройке другой стороны указывает на наличие спора между лицом, заказавшим межевание, и лицом, обозначившим границы своего участка строениями. Отступление от такой границы фактически означает наличие спора, который в силу пункта 1 статьи 64 ЗК РФ рассматривается в судебном порядке.

Полагаем, что минимизации таких споров, а также единообразию судебной практики способствовало бы введение в земельное законодательство положения о праве смежного землепользователя оспаривать границы земельного участка и в случае неявки на процедуру согласования границ.

Следует рассмотреть и вопрос о праве суда оценить данные кадастрового учета о границах земельного участка как недействительные в отсутствие соответствующих исковых требований.

Относительно этого вопроса Верховный Суд Российской Федерации признал правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут. Приведенной правовой позиции следует и судебная практика судов общей юрисдикции Владимирской области.

Однако в практике судов известны исключения, в которых применение данных кадастрового учета о границах ведет к нарушению прав смежных землевладельцев.

Для иллюстрации указанной проблемы приведем следующее гражданское дело.

Стороны спора владеют смежными земельными участками, а также расположенными на них объектами недвижимости. По материалам дела с 1990-х годов смежная граница между участками определена ограждением и постройками, стороны не оспаривали тот факт, что их расположение не изменялось. Границы земельного участка установлены и включены в кадастр недвижимости в 1996 году. Собственники смежных участков согласовали расположение границы, подписав соответствующий акт, в котором было указано, что границы установлены по фактическому пользованию. Один из собственников земельного участка обратился с иском к своему соседу о переносе ограждения в соответствии с границами по данным кадастрового учета. По делу был предъявлен встречный иск об установлении новой границы, при этом требование об оспаривании существующей на момент спора по данным кадастрового учета смежной границы не заявлялось. Решением Октябрьского районного суда города Владимира от 7 декабря 2012 года иск о переносе забора удовлетворен, встречный иск оставлен без удовлетворения. Суд первой инстанции исходил из того, что юридические границы не оспорены, в связи с этим оснований для установления новой границы не имеется, забор подлежит переносу в соответствии с юридическими границами по данным кадастрового учета. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска отменено, в его удовлетворении отказано. Коллегия указала, что юридическая граница установлена в 1996 году с явным нарушением закона, поскольку, по данным судебной экспертизы, она пересекает объекты недвижимости сторон спора, в том числе жилой дом, которые существовали на местности ранее. По этой причине данные кадастрового учета не подлежат применению в указанном споре.

Приведенный подход в отдельных случаях представляется правильным по следующим мотивам.

Данные кадастрового учета о границах земельного участка основаны на соглашении смежных землевладельцев о расположении такой границы. Такое соглашение по смыслу положений статьи 153 ГК РФ представляет собой сделку, поскольку действия смежных землевладельцев направлены на регламентацию их правоотношений по поводу владения и пользования земельными участками в части смежной территории. В случае если таким соглашением определена смежная граница с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, то такое соглашение возможно оценить как ничтожное. Приведенная правовая позиция отражена в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В случае прохождения смежной границы через строения, в том числе жилые дома, ее расположение противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. В таких ситуациях сведения кадастра недвижимости о границах земельных участков явно не соответствуют закону и не могут быть учтены при разрешении дела в суде.

Следует еще раз отметить, что рассмотренная ситуация является исключением из общего правила, сформулированного Верховным Судом Российской Федерации в приведенном ранее обобщении.

В результате рассмотрения примеров из судебной практики судов общей юрисдикции Владимирской области можно сделать следующий вывод. Несмотря на то что процедура согласования границ земельного участка направлена на соблюдение прав смежных землевладельцев, ее точное выполнение не дает полной гарантии отсутствия нарушений прав и законных интересов смежников. При рассмотрении межевого спора в суде, помимо проверки процедурных моментов, необходимо оценить, каким образом установленная граница влияет на возможность формирования и использования земельных участков смежных землевладельцев, как она соотносится с расположенными на участке строениями, а также иные фактические обстоятельства дела.

(Бочкарев А.Е.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2017, N 4)

Собственники часто решают разногласия по поводу прохождения границ между участками в порядке согласования границ при межевании земельного участка. Для их разрешения необходимо определить границы наделов. Порядок согласования границ мы расскажем в этой статье.

Решение вопроса о границах

Для того чтобы согласовывать границы, потребуется личное присутствие владельца надела или его представителя. Представитель действует на основании доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

Алгоритм, как провести межевание

• Собрать документы, подтверждающие, что земля принадлежит вам на законных основаниях.

Например, права владения подтверждает договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности и другие документы. Не забудьте оформить доверенность, если ваши интересы будет защищать представитель.

• Подписать с кадастровым инженером соглашение об оказании услуг. Инженер составляет акт, который является основанием для регистрации в кадастре недвижимости. Согласовывает с владельцами наделов процедуру межевания.
• Подождать, пока будет изготовлено межевое дело.

Инженер подготавливает этот документ в электронном виде. Для заверки проставляется усиленная электронная цифровая подпись.

Совет. Если вам нужно получить межевое дело в бумажном виде, рекомендуем обговорить этот пункт в соглашении. Соглашение конкретизирует, в каком виде кадастровый инженер подготавливает межевое дело.

• Оплатить пошлину.

Триста пятьдесят рублей нужно уплатить, чтобы зарегистрировать право владения на землю (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса).

• Передать пакет документов для регистрации специалистам подразделения Росреестра.

Вы можете передать документы лично или направить по почте ценным письмом. Если вам удобнее обратиться в электронном виде, воспользуйтесь сайтом gosuslugi.ru. Также для приема документов работают специалисты многофункциональных центров государственных услуг.

Квитанция об оплате не является обязательным документом для регистрации. Но мы рекомендуем представить этот документ. Государственные служащие могут отказать в регистрации, если в системе не будет информации, что вы оплатили пошлину. Поэтому во избежание досадных недоразумений доказательство оплаты лучше приложить к документам.

• Обратиться в Росреестр для получения подтверждающих документов.

Закон отводит на процедуру регистрации десять дней. Срок отсчитывается с даты, проставленной на штампе о приеме документации. При подаче документов через многофункциональный центр государственных услуг срок увеличивается до двенадцати рабочих дней.

Порядок определения границ

1. Подписание соглашения.

Кадастровый инженер начинает свою работу после того, как вы подписали договор подряда и оплатили его услуги.

3 фактора, от которых зависит цена на услуги кадастрового инженера:

• место, где расположен участок;
• сложность рельефа;
• время для осуществления работ.

Стоимость услуг начинается от шести тысяч рублей. Если процедура касается земель сельскохозяйственного назначения, то разметка одного гектара будет стоимость порядка двенадцати тысяч рублей.

1. Перед тем, как провести работы, рекомендуем ознакомиться с вопросом о цене. Инженеры, работающие в государственных структурах, руководствуются специальной методикой. В основе определения стоимости лежит сложность работ и стоимость одного нормочаса. Частные структуры используют свои алгоритмы расчетов, поэтому обращение к ним обойдется вам дороже.
2. Сообщение соседям о согласовании границ смежных наделов.

Без подписи соседей работы провести нельзя. Такое правило установил закон (пункт 10 статьи 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности»). Письменное сообщение о работах направляется собственникам смежных наделов за тридцать дней до начала проведения работ.

Порядок извещения владельцев смежных наделов

3 основных пункта извещения:

• место и время проведения собрания;
• информация о кадастровом инженере с указанием контактов для связи (электронная пота, номер телефона);
• алгоритм ознакомления с межевым планом.

Закон перечисляет остальную информацию, которая указывается в уведомлении. Соседи получат основание для судебного оспаривания работ, если у них будут возражения против итогов согласования.

Часто происходит так, что соседи не знают об утверждении границ, хотя закон установил правило и предписывает обязательную форму уведомления. Формально порядок для согласования границ при межевании земельного участка не нарушается. На практике работы часто осуществляются без согласования. Ситуация возникает, потому что неизвестны адреса проживания соседей. Если нет информации, куда направлять извещения, сведения публикуются в местной прессе. Поскольку местные газеты читают далеко не все владельцы, начинаются злоупотребления. Появляется возможность прирезать к своему участку соседнюю площадь. Поэтому суды рассматривают так много споров о земельных границах, определенных без согласования.

1. Выезд инженера на место.

После того, как уведомления направлены, инженер выезжает на место и производит замеры площади надела. Точки координат определяются специальным оборудованием. Сведения, полученные инженером, проводившим работы, согласовываются с заинтересованными лицами. Работы с наделом ведутся на протяжении двух недель. Для подсчета общего срока сюда добавляется тридцать дней на извещение других владельцев, а также время для составления межевого дела. Заполнение межевого дела составляет приблизительно полтора месяца, при условии, что документация будет корректно оформлена.

1. Согласование плана.

Это важный момент в проведении работ. Соседи должны дать свое заключение о границах. Согласие смежных владельцев нужно, чтобы избежать судебных споров о местах прохождения границ.

4 основных пункта межевого плана:

• место прохождения границ земельного надела и соседской земли;
• алгоритм для исчисления площади;
• информация об ограничениях на территории участка;
• информация об изменении границ земли во время проведении работ.

Согласовательный акт

Акт согласования в обязательном порядке прилагается к межевому делу. Документ имеет юридическую силу, когда в нем проставлены подписи всех лиц, имеющих интерес по рассмотренному вопросу. Когда другие заинтересованные лица согласия не выразили, но и мотивированный отказ не написали, считается, что они согласны с актом.

Важно! Межевой документ должен содержать уведомления об отправке извещений лицам, имеющим интерес по делу.

Инженер, которого вы выбрали проводить работы, обязательно включает письменные возражения в акт, если они имеются у соседей. Ошибочное межевание земельного участка и согласование приводит к тому, что сотрудники кадастровой палаты отказываются утверждать границы.

Решение разногласий, возникших при утверждении границ

Если работы проведены некорректно, рекомендуем обратиться с заявлением об устранении ошибок в кадастровую палату. Информация о том, что возражения сняты, заносится в согласовательный акт. Когда вопрос об определении границ мирно решить не получилось, остается обращаться с исковым заявлением в суд. Предупредим, что при подаче иска возникают сложности с оплатой пошлины. Когда требования носят неимущественный характер, размер платежа составит триста рублей. Но судья может отказаться принять иск, указав на то, что заявлены требования об имуществе. По имущественным спорам размер платежа напрямую зависит от цены имущества. По этой причине рекомендуем уточнить сумму пошлины в суде.

3 важных нюанса, которые включаются в иск:

• указать границы, существующие на местности больше пятнадцати лет;
• указать ответчиком владельца соседнего участка, третьим лицом будет орган регистрационного учета, а также инженер, производивший замеры;
• четко сформулировать требования. Суть требований зависит от обстоятельств дела. Вы можете заявить требования о признании границ технической ошибкой. Второй вариант – это заявить прошение об определении места, где проходит граница с соседской землей.

Исковое заявление судья оставит без движения, если не приложена квитанция об оплате государственной пошлины или отсутствуют копии иска по числу участвующих лиц. Для подтверждения требований рекомендуем приложить копию межевого дела, а также документы, подтверждающие права на участок. Иски принимают суды по месту, где находится земельный надел.

Совет. Если вы потратились на юриста, просите в иске компенсировать расходы на представителя. Затраты компенсирует проигравшая сторона.

Определение границ без участия соседей

Закон определил случай, когда согласования с соседями не потребуются. Решения судов нужно обязательно исполнять, гласит статья 13 Гражданского процессуального кодекса. После того, как вы получили судебное решение, нужно обратиться к специалистам кадастровой палаты. Нужно подать заявление об уточнении границ участка, утвержденных решением суда. Кадастровая палата обязательно должна выполнить решение суда. Одобрение владельцев смежных участков получать не требуется.

Заключение

Земля остается предметом споров. Решение вопроса о границах потребует расходов. Цена вопроса зависит от стоимости услуг кадастровых инженеров, территории, где расположен участок, сложности рельефа и других факторов.

Сориентируем по срокам работ. Много времени измерения не отнимут. За две недели работы выполняются необходимые измерения. К срокам добавляется время на извещение соседей, которое составляет тридцать дней. Если возникают разногласия с другими заинтересованными лицами, вопрос об определении границ окончательно решится в суде.

В присылаемых уведомлениях должна содержаться такая информация :

• Данные о том, кто выступает в роли заказчика работ;
• Сведения о том, кто является инженером;
• надела и адрес участка, а также аналогичные данные по смежных с ним. Если данные по адресам отсутствуют, в такой ситуации указывают данные по их месторасположению;
• То, каким образом можно получить информацию по составленному межевому плану;
• Дата, место и время собрания, основной целью которого станет согласовать границы;
• Сроки, а также почтовый адрес, который необходим для возможности направления претензий по границам после того, как соседи будут ознакомлены с составленным планом.

Процедура проведения согласования

Процедура согласования состоит из таких действий :

• Уведомление всех заинтересованных лиц;
• В назначенное время сбор всех приглашенных заранее граждан в месте расположения участка для возможности объяснения, как будут проходить границы в натуре;
• Проверка всех документов у собравшихся – предоставляются паспорта, доверенности (если некоторые присутствующие не являются собственниками участков, а лишь представляют их интересы);
• Демонстрация чертежа межей участка и объяснение всем собравшимся его основных элементов;
• Разъяснение того, каким образом будут проводиться линии на местности;
• Ответ на все интересующие вопросы и уточнение прохождения определенных межей непосредственно на самой местности;
• Составление акта;
• Проставление подписей всеми присутствующими , при этом протесты оформляются отдельно и прикладываются к составленному акту;
• Установка вех в поворотных точках . Проведенные линии между такими точками фактически и будут являться межами участков. После окончания такой процедуры самостоятельное перемещение таких вех собственнику надела или участков, смежными с ним, запрещено производить. В случае нарушения требования виновные лица могут быть привлечены к ответственности с необходимостью оплаты штрафа.

Особенности подписания акта как соглашения

Оформление акта согласования осуществляется инженером , проводившим данную процедуру, поскольку то лицо, которое несет ответственность за составление плана, и должно обеспечивать наличие подписанного акта.

Такой оформленный документ содержит в себе подробные сведения о пользователях территорий, смежных с земельным участком, а также о том, что фактически было достигнуто согласие об установленных границах.

После того, как такой документ подписан, все дальнейшие претензии могут быть рассмотрены в суде , поскольку изменение своего мнения соседями должно быть аргументировано и иметь под собой законные основания.

Инженер несет обязательство удостовериться в том, что акт подписан всеми заинтересованными лицами и их личности соответствуют тем гражданам, которые непосредственно являются собственниками участков или применяют их на правах пользования.

Когда можно обойтись без согласия соседа?

В определенных ситуациях лица, являющиеся собственниками соседних наделов, не всегда приходят на проводимые собрания.

Законодательством предусмотрена возможность уточнения границ без непосредственного присутствия таких лиц.

Неявка соседа

Если в назначенное время владелец смежного надела не является на собрание , такой факт не служит препятствием для установления границ.

Теоретически собственник участка может прислать официальное уведомление об отсутствии претензий или доверить представление своих интересов третьим лицам.

Такая ситуация будет означать согласие со всеми проведенными действиями кадастровым инженером.

Все протесты и претензии от соседей, не явившихся на собрание, могут приниматься исключительно в судебном порядке .

Местонахождение владельца неизвестно

Если местонахождение владельцев наделов не известно и кадастровый реестр таких данных не содержит, процедура уведомления осуществляется посредством публикации информации об установлении границ в СМИ .

В такой ситуации инженер ответственности не несет и процедура может осуществляться без присутствия владельцев.

Наличие установленных границ у соседей

Если все смежные участки имеют межи и при этом какие-либо споры относительно них на момент установления границ отсутствуют , неявка владельцев таких участков также не является помехой для оформления акта.

Данная ситуация означает, что пользователи или владельцы других наделов еще на момент установления границ для своих участков выразили согласие с существующими межами, то есть если поворотные точки не будут изменяться, то и претензий от них возникнуть не должно.

Когда не требуется

Законом предусмотрена возможность установления межей без процедуры согласования. Она возникает для таких типов земель:

• Лесных массивов;
• Территорий, которые являются особо охраняемыми ;
• Земли с/х назначения, которые используются коренными народами определенных территорий (Дальний Восток и т.д.);
• Если границы уже со всех сторон очерчены смежными линиями от других участков.

Возможные кадастровые ошибки

В процессе установления границ иногда допускаются ошибки, которые делятся на два возможных вида :

• Технические;
• Кадастровые.

Техническими ошибками являются те, которые допускаются при занесении сведений в записи сотрудниками данных относительно учитываемых участков.

Как правило, такие неточности заключаются во внесении данных в другой массив участков и исправить их не представляет труда.

Кадастровые же ошибки связаны с изменением по документам действительной конфигурации участка, увеличением или уменьшением его площади или наложением границ на соседние наделы.

Исправление таких ошибок осуществляется посредством проведения всех мероприятий, которые имели место при установлении границ.

Можно ли оспорить границы?

Оспаривание границ может осуществляться в таких ситуациях :

• Если соседи не были оповещены о согласовании межей;
• Если постановка на учет осуществлялась без документального оформления работ по проведению межевания;
• Если в результате некомпетентности инженера или неисправности используемого оборудования были допущены ошибки межевания;
• Если в процессе внесения данных были допущены ошибки;
• При подделке подписей уполномоченных лиц или собственников смежных наделов, которые ставят свою подпись на акте согласования.

Чтобы оспорить установленные границы, необходимо действовать следующим образом :

• Определить обстоятельства, которые требуют обращения в компетентные органы или администрацию. Обязательно в таких случаях наличие документальных фактов;
• Непосредственное обращение в Росреестр с приложением необходимых документов;
• Обращение в суд для уточнения поворотных точек и межей надела;
• Уточнение или изменение границ, оформление новой документации;
• Получение плана с уточненными данными.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит процедура согласования границ земельного участка между соседями до подписания акта.

Заключение

Итак, согласование межей в процессе их установления для отдельного надела является важной процедурой. В случае отсутствия подписи соседей оформленный межевой план не будет иметь юридической силы , что станет поводом для признания его недействительным.

Как в процессе согласования, так уже и после него возможно возникновение споров с владельцами соседних наделов, которые, в частности, могут решаться на основании судебной практики.

Вконтакте

Многие российские граждане имеют землю, и только небольшой процент владеют ей по праву собственности. Но для оформления всех документов на землю нужно провести межевание, то есть согласование с соседями границ участка, и если все согласны с установленными границами, то подписывается официальный документ – акт согласования.

Для проведения процедуры установки границ нужно обращаться в органы Кадастра, который и проводит официальное установление фактических границ участка.

Обязательное требование к согласованию границ предъявляются к следующим типам земель:

• К внесенным в кадастровый реестр земли.
• На тех землях, где проводятся работы кадастровых инженеров.
• На землях, где требуется установить фактические границы.

Предметом согласования является точное разграничение соседствующих участков, принадлежащих определенным владельцам. Они могут выражать недовольство по поводу расположения разграничения участков, что вызывает спорные ситуации между соседями.

Граница – это установленный кадастровыми службами контур определенного земельного участка , с обязательным отражением в реестре земель.

Законодательные положения о согласовании границ

Весь регламент о согласовании разграничений участков закреплен в ФЗ-221 «Положений о государственном кадастре», он стал основополагающим документом о составлении акта согласования.

В статьях 39-40 описаны ключевые моменты по оформлению акта, а дополнительные Правительственные письма дают разъяснения отдельных положений Закона.

Как проходит установление границ

Чтобы точно определить земельный надел среди прочих похожих, у него должны быть определенные границы, которые устанавливаются в соответствии с ФЗ, все полученные сведения заносятся в общероссийский кадастр, который содержит данные обо всех зарегистрированных землях.

Процесс определения границ закреплен в ФЗ, его требования обязательны для исполнения по согласованию действительных разграничений участка:

1. Подготовительная процедура. На этом этапе следует установить заинтересованных в этом процессе лиц, владельцев соседних земельных наделов по праву собственности, наследования, постоянного пользования или арендаторов. Сделать это можно, отправив запрос в местное отделение кадастровой службы, если нет сведений о владельцах в открытом доступе.
2. Установить порядок проведения согласования. Обычно этим занимается инженер кадастровых служб, но в некоторых случаях может понадобиться и фактическое установление разграничения на местности.
3. Организация сбора всех заинтересованных лиц либо согласование границ с каждым из них в индивидуальном порядке.
4. Необходимо известить всех лиц о проведении согласования разграничений, в нем указывается:
   • Данные заказчика, организующего кадастровые работы, его почтовый адрес и телефон для контактов.
   • Данные кадастрового сотрудника, который будет проводить работы по согласованию границ, его адрес проживания и телефон.
   • Кадастровые данные участка, его фактический адрес, адреса и номера смежных земельных наделов, или при отсутствии данных – номер квартала по кадастру, где будет проходить согласование.
   • Указать способ ознакомления с будущим расположением границ, дату и место проведения работ.

Оповестить владельцев соседних участков можно:

• Лично вручить извещение владельцу или его законному представителю.
• Почтовым заказным уведомлением, с обязательной подписью о получении.
• Посредством интернета: на электронные адреса заинтересованных лиц с уведомлением о получении (такая опция есть у почтовых программ).
• Публично известить всех лиц в средствах массовой информации муниципального образования, где расположен участок.

Сведения об извещении всех заинтересованных лиц необходимо приложить к акту о согласовании, это требование предписывает Закон.

Непосредственное согласование разграничения земельного надела

Перед проведением кадастровых работ удостоверяются полномочия лиц, причастных к процессу, их представителей, если таковые будут.

Лицо, которое заявило о проведении согласования, передает межевой план, который нужно согласовать и подписать об этом акт. Стоит отметить, что к самому моменту согласования, все необходимые кадастровые работы должны быть завершены, то есть заинтересованным лицам предлагается ознакомиться с готовым кадастровым планом. Затем проходит изучение границ, и если все согласны, то подписывают акт.

На что обратить внимание

К акту прикладывают кадастровый план участка, и если он отсутствует, то согласование не может быть проведено.

Некоторые владельцы смежных участков могут быть не согласны с проведенными кадастровыми работами, в этом случае они пишут свои возражения, они прикладываются к плану межевания.

Стороны

Для того чтобы согласовать существующие границы, нужно присутствие всех соседей. У некоторого владельца есть только один сосед, если рядом проходит дорога или стоят муниципальные здания, а у другого их может быть и пять, если участок имеет сложную форму. Но не все владельцы могут лично присутствовать при процедуре, и допускается привлечь законного представителя, и тогда его участие в согласовании будет считаться совершенным.

К заинтересованным лицам относят:

• Законных владельцев участков, чьи границы следует согласовать.
• Пожизненно наследуемое земельное владение, их владельцы.
• Те граждане, которые получили право бессрочного пользования.
• Арендаторы, заключившие договоры с собственниками смежных участков, в том числе и государственных земель.

Процесс оформления акта согласования

Установленные разграничения земельных наделов позволяет охарактеризовать участок, и определить точно объект недвижимости как одну из форм имущественных отношений. Вот как раз для этих целей необходимо определить координаты границ участка, установить примыкание к нему других границ смежных участков. Во время проведения работ участок принимает индивидуальный характер, и в тоже время устанавливаются точные его размеры.

Кадастровый инженер во время исполнения работ уточняет первичные характеристики, устанавливает смежные с ним территории, при этом просто необходимо проводить согласование расположение фактических границ.

Инженер подготавливает акт согласования, его обязаны подписать владельцы или арендаторы всех смежных участков как физические, так и юридические лица.

Акт может содержать сведения:

• Об установлении фактических границ.
• Без установления.

В иных конкретных случаях согласование границ не проводится:

• Границ лесных угодий.
• Земель сельхозназначения.
• Участки с линейными объектами.
• Земли особо охранной зоны.

У кадастрового инженера есть два способа согласования: либо с каждым собственником отдельно, либо на общем собрании всех владельцев смежных земель, мнения каждого участника отображается в акте.

В акте отображается информация:

• О паспортных данных всех владельцев смежных территорий, фамилии, имена и отчества.
• Если за владельца выступает доверенное лицо, то данные доверенности, ФИО представителя и паспортные данные.
• Полное кадастровое описание участка: номер, адрес, площадь.
• Если есть разногласия по согласованию, то они должны быть внесены кадастровым инженером в обязательном порядке.

В том случае, если присутствуют все владельцы смежных участков, и они подписали согласование границ в акте, то он считается совершенным.

Если кто-то не изъявил желания присутствовать при согласовании, и не выразил в письменной форме свои возражения, то согласование считается завершенным. К акту прикладываются документы, подтверждающие извещение этого лица.

Образец акта согласования границ участка

Требования к акту согласования границ земельного участка

Нередки судебные споры по согласованию, и чтобы акт не смогли признать недействительным, он должен отвечать определенным требованиям:

• Подписи в акте должны быть оригинальными, все смежники проставляют их собственноручно, или акт подписывает законный представитель.
• Всем заинтересованным лицам рассылают план межевания, с указанием границ, которые следует согласовать.
• Извещения о месте проведения и даты согласования должны быть отосланы смежникам по установленным правилам, с подтверждением о получении. Если кто-то не смог получить извещение, то его необходимо уведомить другим способом, но он обязательно должен владеть информацией о мероприятии.
• Технические характеристики участка должны соответствовать действительности, то есть кадастровому плану, любые изменения можно признать незаконными.

Возражения к акту согласования границ земельного участка

Часто возникают несогласия между заинтересованными лицами о месторасположении существующих границ, например, строение заходит на границу соседнего участка. В этом случае при проведении мероприятия по согласованию следует в письменной форме указать свои возражения и приложить их к основному акту.

Все возникшие в результате несогласования границ можно разрешить в соответствии с Земельным Законодательством:

• Кадастровый инженер может установить действительные границы участка и общую площадь по фактическому использованию земель.
• Определение границ проводится с учетом красных линий, расположенных в межевом плане участка, или по фактическому разграничению участка.

В этом случае можно написать возражения, что в результате строительства площадь вашего участка уменьшилась в связи с неправомочными действиями соседа.

Или обосновать свои возражения тем, что строение затеняет ваш участок, и вы не имеете возможности выращивать там растения, что приводит к снижению рыночной стоимости земли. Все это должно найти отражение в акте согласования границ, только в этом случае они будут иметь юридическую силу.

Если сосед не желает урегулировать спор в досудебном порядке и устранить возникшие нарушения, то следует обращаться в судебные органы за защитой своих имущественных прав.